【连网】 最近，市区金秋情缘小区的业主们，正为将绿地改停车坪而努力，激增的私家车已经让小区“车满为患”，无论消防通道，还是绿地和广场都塞满车子。可令人不解的是，在这个车辆拥挤的小区，却有一个地方少有停车———那就是小区的地下停车场。
在停车已经成为港城居民头疼的难题时，地下停车场无疑成为一项优化方案。根据市民防局提供的数据，目前港城仅地下人防车位就达3万多个，开发商自建车位数量虽然没有确切统计数字，但是业内估计已超过10万个。那么，这些地下停车场的使用情况如何？是否真的缓解了停车难题？日前，笔者对港城小区地下车位停车情况进行了调查。
空着车库占马路 凤凰大道变身“停车大道”
虽然车位有如此大的需求缺口，但是笔者走访发现，不少小区的地下车位却并没有充分使用。在金秋情缘小区，物业有关负责人陈女士告诉笔者，目前该小区业主拥有的汽车总数已达800多辆，可是目前小区地上车位仅120个。许多业主随便占用消防通道、绿地乱停车。在这种情况下，小区的地下停车场却是空空荡荡。笔者采访时，正值中午下班高峰期，小区居民几乎在车中穿行，但是拥有60个停车位的地下停车场却只停了7辆汽车，另一侧用墙隔开的60个摩托车位更是全空。
相隔不远的海连新天小区地下车位也同样处于空置状态。“320个地上车库中，200多个被改造成教室、小卖店牟利了，地下的169个停车位招租，却只有3位业主愿意掏钱。”物业负责人告诉笔者，小区有600多个车位缺口，只能向周边道路讨“车位”。
实施人车分流的高层小区，则为周边管理带来更多问题。笔者走访发现，虽然中央华府小区内几乎不见车，但是，车并没有停在地下车库，而是停在了周边的人行道和马路上。尤其是小区西侧的凤凰大道更是“遭了殃”，道路左右两侧全停着车子，四车道的马路只剩下中间窄窄的一条，俨然变成了“停车大道”，而中央华府小区地下车库的停放率不足40%。
习惯免费停车 收费的地下车位成为摆设
“地上满当当，地下空荡荡”成为港城不少小区的普遍现象。笔者调查发现，居民不愿意购买或者租赁地下车位现象普遍，而这与早期物业管理松懈有密切关系。家住水木华园小区的董女士告诉笔者，物业长期懈怠管理，让外来车辆可以随意进出小区，居民早就习惯了免费停放车辆。
“前两年，物业提出要规范管理，对车位进行重新划分，我也大力支持，并掏钱租了一个车位。但是由于管理不到位，没有出钱的住户依旧将车停在小区，占用了我租的车位，我们也就不愿意再续交租金了。”董女士说，地下车位的购买和租用也受到影响，只有屈指可数的居民选择交钱。
金秋情缘小区的物业负责人陈女士告诉笔者，2013年，该小区就对车位进行5年期承租，每月租金150元，总计9000元。但业主已经习惯了免费停车，只有11位业主租赁了车位。为了刺激车子“下地”，他们将租期缩短到1年，次年却没人再敢租地下车位，就连11位已租赁的业主也开始后悔。“不少业主乱停车，将车停在了地下停车场入口，这样车子就出不来了。”陈女士说。
租售价格悬殊 业主和开发商博弈地下车位
除了习惯因素，对更多新建小区来说，地下车位的尴尬来自价格差距。笔者调取某小区楼盘销售数字发现，该小区规划的住户是1582户，车位数达到1002个。但这些车位却出了问题：可售车位的购买量不足50%。2013年开盘的12号楼早已售光，但车位至今没有卖出一个。“120元/月的租金和10万元的地下车位费，你说你会接受哪个？”业主庞先生道出其中根源。笔者采访发现，港城新建小区的地下车位售价增幅明显，一些高档小区的车位售价甚至达到了14.4万元。
据市住房局物业处负责人介绍，目前地下车位的非民防部分，属于开发商自建房，其产权归开发商。由于国家对房价的调控从不包括地下车库部分，这部分盈利和定价基本由开发商说了算。但与此同时，车位的租金属于物业管理范畴，受物价局严格监管，因此价格控制较好。这就导致租金和车位费之间的差距不断拉大。
根据国家规定，车位的最长租期不超过20年，按租金计算，即使租满20年，所花费租金也仅仅28800元。则意味着业主租100年的成本才刚刚覆盖开发商开出的14.4万元售价。
“为了能够让业主购买更多地下车位，一些开发商故意推迟地下车位的开放时间，推迟甚至拒绝将可供租赁的地下民防车位移交给上级部门，这便导致有的小区明明地下车位充裕，但迟迟没有交付、使用，造成资源浪费。”市住房局物业处工作人员告诉笔者。
缺乏超前规划 “长高”小区带来更多车位隐患
更令人担心的是，不断“拔高”的小区楼房，造就了更大的车位缺口。根据市住房局公布的、由开发商提供的小区项目信息显示，80%的新建小区车位数，低于小区户主总数七成，仅不足5%的小区车位数超过户数。以目前售价超7000元/平方米的君悦财富广场为例，每户只能分到0.22个车位，而其规划住户总数超过1200户，这样就造就了近1000个车位缺口。
“对小区车位的规划滞后于发展，这就为城市管理和物业管理带来了很大负担。”从事物业管理的金先生告诉笔者，以他所管理的小区为例，该小区在建设时，设计两户共享一个车位，但是如今，他们小区几乎家家有车，其中拥有4辆车的家庭就达30多个，小区车位缺口多达300个，车位纠纷成为小区的最敏感话题。
“去年底，我们协同市住房局对港城枫林湾、中茵名都等多个小区实施停车收费试点，希望能够改变小区乱停车现象，让更多业主将车停入地下。”市物价局服务价格处负责人王进昌说，主要的措施就是，从开发商手中收回地下车位中的民防车位部分，并根据成本定价，面向市民出租。“总体来看，取得的成效还算明显。”他说。在此基础上，2015年年初，他们出台了《连云港物业价格收费管理办法》，对车位管理费给予了明确。
对于部分小区的规划缺陷，不少社区也相继开始想办法。“目前，我们正在积极跟周边事业单位联系，通过与他们签订协议，按时段租用他们空置的停车场，实现资源共享。”海州区河滨社区负责人告诉笔者。
