【连网】（记者 孙飞）连日来，楼市“去库存”成热词。中央经济工作会议指出，明年发展五大任务之一就是化解房地产库存，且还首次鼓励开发商适当降价。对连云港来说，今年以来，市场交易非常活跃，销量等指标增幅位居全省前列，“去库存”步伐逐步加快。但依然居高不下的存量，仍有隐忧，未来楼市将高唱“去库存”，政策也将更多地引导开发商走上往低价跑量道路。
商品房销量将破500万平方米
增幅等指标全省“一枝独秀”
今年以来，我市认真贯彻落实国家接连出台的“3.30”、“9.30”等一系列楼市利好政策，切实加大房地产市场调控与管理，把扩大住房消费、促进房地产平稳健康发展作为改善民生、服务发展的重要抓手，发挥信贷“组合拳”及公积金惠民政策作用，使得商品房价格总体走势转而向上，楼市升温明显。
据统计，前11个月，全市商品房销售面积478万平方米，同比增长2成多；市区（不含赣榆区）商品房销售面积约230万平方米，住宅208万平方米，同比分别大涨5成多和6成多。全市商品房成交均价5146 元/ 平方米，住宅4908元/ 平方米。全市房地产业入库税收超过50亿元，比去年同期增长2成多。从全省情况看，销售面积等指标增幅位居第二；房地产税收增幅位居全省第一，占全市服务业各行业之首。
临近年底，房地产市场依然延续热销势头。按目前日均成交情况测算，全年全市商品房销量势必突破500万平方米，市区将突破260万平方米。相比近年行情，今年销量超过2014年等多个年份。在当前国际经济形势变化迅速，国内实体经济面临较大压力，我市产业经济发展任务繁重情况下，房地产市场表现出色。市住房局相关人员介绍，今年是连云港房地产市场交易最为活跃的一年。
商品房“去库存”压力依存
呈现出区域分化现象和矛盾 虽然商品房销售良好，减轻了房企库存压力，但显性存量依然居高不下。今年以来，我市房地产投资增势平稳，前11个月已达到186亿元，比去年同期增长7.4%，增幅苏北第一。尤其是市区一些重点板块，塔吊林立、机械轰鸣，加快施工的热闹场面随处可见。
随着房地产项目开发节奏的加快，前11个月，全市有530多万平方米商品房预售，市区有近270万平方米，同比增长2成多。尽管对比同期，总体上供需基本平衡，但局部供大于求情况依然存在。如果加上此前累计可售房源面积，到目前，全市商品房累计存量接近1300万平方米，市区约有600万平方米，而住房则约有350多万平方米，去化周期19个月。非住房物业的去化周期则更长。
不过，我市房地产市场有一个特殊情况，主要是结构性库存矛盾，区域分化现象突出，体现在区域存量分布不均，住宅与商办物业类型不同、销售量存在差异，热门板块的住宅还是有供不应求的现象。比如说，同科汇丰国际等项目其均价都已达8000元/平方米，销售势头看好。而一些功能配套较差、品质环境不优的项目，其售价甚至低于4000元/平方米，仍难有人问津。各县区情况不一，东海县情况较好。
尽管同国内一些沿海城市巨量库存相比，我市情况基本可控，市场自动调节能力较强，但去库存压力依存，任务艰巨。目前，我市房地产投资势头良好，许多前期出让的土地陆续进入开发建设阶段，加之不少正在开发建设的商品房陆续供应市场，隐形库存仍在增多。
顺应市场调优销售策略
楼市降价空间不会太大
中央经济工作会议中明确，“化解房地产库存”列入2016年经济工作五大任务中的重要一条。从政策层面看，房地产去库存是一项综合系统任务，某一单项措施不能立竿见影。政府部门需要发挥有形的手的作用，牵起市场无形的手，合力推动市场健康稳定发展。市住房部门有关工作人员表示，政府要强化政策执行力度，加大市场调控力度，规范整顿市场秩序，提高企业开发门槛，严格日常销售管理。近期，我市推出的住房公积金异地个人住房贷款新举措，就为返乡置业群体创造了巨大便利，将加快楼市去库存步伐。
针对会议提出的促进农民工买房问题，这不仅涉及户籍，还涉及就业问题、子女教育及医疗服务等多方面问题，显然需要政府主动作为。值得一提的是，在积极推进户籍制度改革的同时，我市今后将更加注重城市综合功能的完善，统筹布局建设学校、医院、文化、体育、养老、消防等公共设施，加强基层公共服务机构配套和能力建设，这都将促进房地产市场均衡稳定发展。
从市场层面来说，会议提出的鼓励降价，前提还是要顺应市场。今年以来，我市不少楼盘在去库存方面已是动作频频，如御景龙湾等项目通过集中促销，实现了快速去化，起到了良好效果。有关人士认为，会议精神对港城楼市的影响，预计在岁末年初及后期得到更多体现，尤其是一些开发量较大或存量较多的区域，将会走低价跑量之路，但下跌空间不会太大。未来，我市在城市打造方面，将会持续优化人居环境，全力提升城市功能，增强中心城市集聚和辐射带动能力。依托高铁、空港、海港三大枢纽打造城市特色商圈，真正汇聚人流、物流、资金流。未来，城市吸纳人口的能力不断增强，楼市消费能力也将持续提高。
