【连网】在刚刚闭幕的中央经济工作会议上,化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一。“化解房地产库存,既是当前的现实问题,也是供给侧结构性改革的重要方面。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。
社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示,截至今年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存,即现房待售面积约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存,即在建待售面积35.7亿平方米,需要4.5年来消化。
去库存决不是政府兜底托市
在任兴洲看来,中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方。
从长期看,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。
“农民工市民化等措施是化解楼市库存的一条途径。但这属于中长期政策,需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地,因此至少要等两三年才能见效。”任兴洲说,“制度性的变革可以解决房地产长期需求问题,但去库存也是现实问题,因此中长期制度性变革必须与短期的去库存措施相结合,多种措施并举。”
短期看,楼市去库存一方面要从供给上发力,特别是三、四线城市,坚决控制土地和开发节奏,不再造成新的库存压力;另一方面还是要刺激需求。从政府角度,可以通过交易环节税费的减免,提高交易的流动性,促成像小房换大房这样的合理需求的释放。而作为开发商,也应顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。“开发商作为利益主体,应该有一个基本的认识,去库存决不是政府兜底托市,趁机涨价不明智,应尽快争取市场出清。”任兴洲说。
利用货币化安置,打通保障房商品房之间的通道
打通供需通道是消化库存的另一条腿。任兴洲认为,根据目前住房市场的现实情况,有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,实现住房存量资源的优化配置。
目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩,包括棚改在内的住房保障政策也应适时调整和转型。从国际经验看,在住房总量不足的时候,政府的住房保障政策通常以“补砖头”的实物保障为主,而在住房总量不足的矛盾基本解决后,住房保障方式会更加重视货币化的“补人头”,因为这可以给保障对象更多的选择权,在保障成本不变的前提下,提高保障对象的满意度。
“明年还有600万套的棚改任务。在高库存城市,通过货币化安置方式,以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大,再建实物保障房,实际上是给市场加压,不如盘活存量资源。”任兴洲说。