【连网】租了一年多尚未到期的房子，突然被法院贴上执行公告，房主如果限期不履行银行债务，房子就将被拍卖。近日，海州区法院在准备执行一套房产时，承租人这才知道房子早已被抵押给了银行。在这种情况下，承租人能否不移交房产，其损失如何避免？
“本市某银行申请执行高某、武某金融借款合同纠纷一案，被执行人高某、武某未履行生效法律文书确定的还款义务，经申请执行人该银行申请，法院立案执行。”承办此案的海州区法院法官告诉记者，在执行过程中，依法查封了高某、武某提供抵押的位于海州区陇海步行街不动产，后张贴执行公告，要求高某、武某限期履行，否则将依法拍卖上述房产。
案外人徐某、张某看到执行公告，向法院提交《房屋租赁合同》等材料，并说明房产是由他们承租的，在签订租赁合同时不知道房产早已设定抵押的事实，请求法院带租拍卖房产，保护其租赁权益。
法院查明，高某、武某位于海州陇海步行街的房产于2014年2月28日设定抵押，于2018年6月11日出租给案外人徐某、张某，并由徐某、张某装修一直使用。“从时间上看，该房产是在抵押权设立后出租的，于是法院作出执行裁定书，涤除了徐某、张某对该房产的租赁关系后进行拍卖。”法官介绍，案外人徐某、张某收到裁定书后未提出执行异议，并向法院移交上述房产，现该房产已移交拍卖。
法官说法
“承租他人房产时，应了解房产是否已设定抵押、是否被保全查封等情况。”本案承办法官告诉记者，承租他人已设定抵押的房产，如承租人对此不知情，将来房产被法院强制拍卖时，承租人请求在租赁期内阻止移交房产，法院将不予支持，导致出现一定的损失。
据介绍，《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，法院应当依法将其除去后进行拍卖。在该种情况下，原租赁合同无法在拍卖后继续履行。
“抵押房产拍卖后，原租赁合同对受让人不具有约束力，承租人的损失如何维护？”法官表示，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。（记 者 史卫平 通讯员 胡顺龙 周心睿）
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