【连网】（记者 朱国操 通讯员 堂华）过去的一年，在国家“支持刚需和改善型住房需求”的大背景下，各项楼市新政策轮番登场，我市房地产市场也迎来近几年交易最活跃的年份。
2015年，我市房地产市场成交情况究竟如何呢？昨日，记者从市住房管理部门获悉，2015年全市共销售各类商品房509万平方米，较2014年销量上涨了约20%，其中市区（不含赣榆区）卖房252.3万平方米，同比涨幅超过50%。
【关键词】：政策宽松
楼市新政密集出台 购房需求持续释放
过去的一年，在“3·30”楼市新政的引领下，楼市迎来一轮政策宽松期。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对商贷购买二套房，公积金贷款购买首套房的首付比例作出调整。此外，财政部也发布房产营业税“5改2”的通知，对个人购买2年以上(含2年)的普通住房，免征营业税。政策支持力度之大，堪比2008年后最给力的“救市政策”，而且不仅仅是针对首次置业者，还惠及改善型需求群体。
各项政策的出台，让市民购房门槛持续降低，加速了购房需求的释放。据权威数据统计显示，从2015年4月开始，特别是公积金购买首套房首付比例调整为20%的政策落地后，我市房地产市场触底反弹，迈入加速回暖通道。随后，公积金购买二套房首付比例再次作出调整，进一步激发市场活力。
此轮新政“余波未平”，去年9月30日，住建部、财政部和央行又联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求各地全面推行公积金异地贷款业务。此外，央行还出台通知：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。“9·30”新政接力登台，恰逢楼市“金九银十”销售旺季，无形中放大了政策效应，再次推动我市楼市成交量加码上行。
【关键词】：连续降息
购房成本史上最低 百万房贷可省17万元
新政策连番登台的同时，央行的连续降息，让“史上最低利率时代”跑步前进，对楼市走势起到了极其重要的作用，甚至可以说直接拉动了市场的活跃度。
去年2月到10月，央行连续5次降息，降幅高达20.33%。目前，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低。降息对降低市民购房成本的作用非常明显。以申请100万元20年期的商业贷款为例，与利率高位时期相比，月供可减少707元，20年的总利息将减少近17万元。
同样，如果是公积金贷款，利率调整后，目前我市公积金贷款利率从4.25%降到3.25%，还贷压力也明显减少。降息给购房市民省下“真金白银”，进一步激发了市民购房热情，助推购房需求持续稳步释放。
【关键词】：成交量
全年卖房509万平方米 同比增幅全省第二
过去的一年，我市认真贯彻落实系列楼市利好政策，把扩大住房消费、促进房地产行业平稳健康发展作为改善民生、服务发展的重要抓手，发挥信贷及公积金系列惠民政策作用，使得全市房地产市场呈现供销两旺的好局面。
据市住房管理部门统计数据显示，去年全市商品房销售面积509万平方米，同比增长近两成，其中市区（不含赣榆区）商品房销售面积252.3万平方米，同比大涨5成多。价格方面，市区（不含赣榆区）商品房成交均价6107元/平方米，同比增长1.14%，其中商品住房均价5957元/平方米，同比上涨6.15%。商品房成交面积、住房价格涨幅等指标均居全省第二。这一成交量也让2015年成为近几年我市房地产市场交易最为活跃的一年。
此外，截至去年11月，全市房地产业入库税收50多亿元，比2014年同期增长26%。房地产税收增幅位居全省第一，其中市区房地产业入库税收18.11亿元，比2014年同期增长10.36%。在全市服务业中，房地产业的纳税额也位居首位。
【关键词】：去库存
商品房存量居高不下
局部供需矛盾较突出
去年最后一个月，中央政治局经济工作会议上再次释放出楼市去库存的声音，并明确提出“加快农民工市民化”的要求。随后召开的中央经济工作会议也将“化解房地产库存”列入2016年经济工作五大任务，并向广大开发企业喊话，鼓励房企适当降价销售，加速跑量。
这些信号的释放，充分说明当前我国房地产市场供大于求的局面依旧未改变。从我市的情况看，过去的一年，受利好政策的刺激，市民购房热情高涨的同时，开发商推盘入市的脚步也有所加快，一边是商品房成交量上涨，另一边则是新房源不断被推向市场。
据统计，去年前11个月，我市房地产投资额比2014年同期增长7.4%，增幅居苏北第一。尤其是市区一些重点板块，房地产项目开发节奏进一步加快。前11个月，全市有530多万平方米商品房预售，市区有近270万平方米新房源上市。目前，市区商品住房库存面积340多万平方米，虽然去化周期较2014年9月缩短了5.7个月，但去化周期仍需17.3个月，如果加上此前累计可售房源面积，则去化周期更长。非住房物业的去化周期则更加不容乐观。
综合来看，我市房地产市场局部供大于求的矛盾较为突出，区域存量房源分布不均，销售情况更是“冷热不一”，热点区域的商品住房存在供不应求的现象，而一些功能配套差、品质环境一般的项目则“有价无市”。这一情况造成我市房地产市场去库存压力较大，任务艰巨。
【关键词】：预测
向好局面有望持续 房价下降空间有限
2015年系列房地产政策落地，加上2015年底两次经济工作会议的召开，都预示着政府将继续加大对房地产市场的调控力度，巩固和扩大市场平稳向好态势，推动市场健康稳定发展。
不过，要让农民工变成新市民，牵扯到户籍、就业、医疗保障、子女教育等方面的问题。因此，推动农民工进城买房，除了积极推进相关制度改革外，还需更加注重城市综合功能的完善，统筹布局建设学校、医院、体育、养老等公共设施，并创造良好的就业环境。这是一项系统性的工程，因此短期内，期望大批农民工进城买房并不现实。
此外，虽然政府喊话鼓励房企降价，但前提还是要顺应市场规律。就目前我市房地产市场区域分化严重的情况看，热门地块的楼盘几乎不存在降价销售的可能，即使采取各种优惠促销活动，但价格依旧较为坚挺。不过，一些开发量较大或存量房源较多的区域，部分房企可能会从资金压力、周边配套、学区等方面综合考虑，顺应形势走低价跑量的策略。但在楼市整体向好的大背景下，房企降价“心有不甘”，降价空间也不会太大。
有业内人士分析认为，国家近期释放出的种种楼市新信号，给2016年的房地产市场发展定了调，随后国家可能会有一系列配套政策出台，届时，房地产市场势必迎来又一轮驱动力，在政府这只有形的手和市场这只无形的手共同作用下，开发商则应顺应市场规律调整营销策略，共同助推购房需求进一步释放，进而推动我市房地产市场更加健康稳定地发展。
