东方纽约城水体景观已基本废弃。
【连网】 （记者 李耀华 王雅萱 仲其斌）最近几天，负责海州香溢世纪花城小区的原物管公司退出该小区，另一家物管公司正忙于交接事宜。虽然小区环境卫生及其他事务基本未受影响，但有业主仍不免捏一把汗，他们希望新来的物管企业进驻后，小区管理能够尽快步入正轨。
进入7月份，不少小区相继更换物管公司，除香溢世纪花城外，海州天景美地、平高府邸等小区也加入这个行列。据介绍，原物管公司退出的主要原因除物管合同到期外，还与原物管人员服务与业主要求存在一定差距有关。花了数十万元甚至上百万元买了商品房，谁不想找个相对固定的“管家”来打理？对此，不少小区居民都很纠结。
由于物业管理到位，万润怡景苑小区风光依旧。
部分小区“管家”频繁更换
事实上，很多小区居民并不愿意轻易更换物管公司，新老“管家”你方退出我登场，这种走马灯式的小区物管并不利于小区的管理。“今年7月1日，小区原物管公司合同到期，业主委员会重新聘请了‘管家’。经过20多天的观察，我们发现新来的物管对小区的管理还是有一手的。”海州天景美地小区11号楼的刘先生说，“前一段时间不堪回首：小区门前车辆随便停，个别物管人员总是待在传达室，小区物管形同虚设，甚至还出现不法人员进入做坏事的情况。”而在此前，该小区也曾因物管公司是否更换引发不小的争论，因为该小区自2005年建成以来，已先后更换了四五个物管公司，但不管哪个物管公司接手，都没有经得住时间的考验。人们对小区新物管寄予厚望，并希望新物管能够在保洁、保安、绿化等方面保持良好的管理状态。
一个小区规模太小，往往很难形成规模效益，这也许是某些小区物管公司更换频繁的原因之一。“只有物管有钱赚，有责任心，加上业主的配合，一个小区管理才能形成良性循环。”天景美地小区业主委员会成员姜女士说。不过，笔者调查发现，规模大小并非小区物业管理难以形成良性循环的唯一原因，像麻纺小区、玉带新村等都不算小，有的小区业主甚至超过2000户，但其物管公司更换同样频繁。而像常乐新村、海宁小区和海南小区等老旧小区，其规模同样不算小，在历经物管公司多次更替后，如今却落得再没有物管进驻的境地，其日常保洁、保安只好交给相关社区代管。尽管上述3个老旧小区总体情况还算过得去，但业主们对此并不放心，他们也希望能有个物管公司再次接管，而这已成为业主的一种奢望了。
多重因素致物管良莠不齐
当然，即使同一时期建成的小区，小区内外环境也会因不同物管公司的介入，而出现不同的情况。万润怡景苑和东方纽约城两个小区基本在同期交付使用，两个小区均为高档住宅小区，绿化配置均很高，且均有水体景观。但历经数年管理后，前者各方面管理得井井有条，进入小区看不到车辆乱停乱放。后者的水体景观早已废弃，且小区很多空地均存在车辆乱停乱放的情况。据海州区住建局物管科工作人员介绍，辖区各小区基础条件、管理状况各不相同，目前海州有物业企业117家，但一级资质仅两家，二级资质也只有16家，其余均为三级资质物管企业，他们要服务150多个小区业主约40万人。从目前情况看，物管企业资质越高、规模越大，其服务也更科学到位，更能形成良性循环。
小区物管服务不到位、不尽如人意的情况很多。今年上半年海州住建部门先后接到物业小区的各类投诉近600起，集中反映在物业停车位、私搭乱建、设施失修、毁绿种菜、擅扣业主装修抵押金等。其中既有历史遗留问题、物业管理责任心问题，又有小区居民素质问题。有的小区配套设施薄弱，其停车位、安全监控等配套设施不齐全，从而导致物管日常维护问题日益突出。“但不管存在什么问题，物管费都应该及时缴纳，否则物管公司将难以为继。”郁洲路某小区物管杨女士说，“长此以往，就会形成恶性循环，由此也导致物管更换频繁，并带来一系列复杂问题。”笔者在采访中了解到，一些小区业主不交物管费的理由可谓五花八门，小区荷塘青蛙鸣叫影响孩子休息、小区树上鸟巢会落下鸟粪，至于以小区存在违建、种菜、养犬等为由不交物管费的就更普遍了。
物管健康发展拿出实招
按理说，小区有业主存在某些疑问，可以通过业主委员会与物管公司沟通，以便解决问题。但问题是港城不少小区根本没有业委会，或者即使有，也没有真正行使职责。来自中国物业管理协会消息显示，目前，我国业主委员会的成立率不到50％，运行较好的仅有15％，这种情况在港城同样存在。业主委员会这个纯公益组织确实存在职责不明的问题，这也应引起有关部门注意。既然已进驻小区，物管企业就应努力为业主排忧解难，努力解决好群众反映的热点、难点问题，认真处理群众投诉，解决实际问题。同时，还要兑现服务承诺、完善工作制度、提升服务水平。杜绝“重收费、轻服务”等侵害业主行为，具体而言，就是物管企业要按照服务合同落实小区的卫生保洁、绿化硬化、安全设施、照明设施、物业管理设施齐全、制止违章搭建等服务承诺。
针对小区的违建现象时有发生，海州区住建局已根据实际需要，联合打击违法建筑、乱搭乱建的行为，推动住宅小区管理健康有序发展，市住建局将拿出实招应对当前物管问题，而海州区也将组织开展物业小区管理水平的达标、评优工作。即对每个小区进行年度考核评定，对于达不到标准的，坚决予以清理。同时，推广先进的物业服务经验，发挥优秀物业管理项目的示范带动效应。目前海州10个街道办事处、91个社区居委会、151个物管住宅小区、117家物业服务企业已全部纳入“四级投诉网络”体系，力争以快捷的方式处理化解各类问题。相关职能部门还应明确，对于管理不规范、服务差、业主不满意的物业企业，将坚决清理出市场，并明确街道办事处为属地管理第一责任人，形成“条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进”的格局，真正实现小区物业管理良性运行、协调发展。
编后 物管服务不能止于“看大门”
保洁员要懂得垃圾分类、绿化养护员要知晓不同花草树木的养护常识、工程维修员应掌握电梯困人应急处理技能，这些都是物管服务常规内容，但在某些小区，一些物管公司派驻的人员似乎只喜欢躲在传达室吹空调，这让小区业主很不满意。物管服务大多是“技术活儿”，岂能满足于“看大门”？
国家对物业从业人员技能水平作出了明确要求，其中包括常规性服务、针对性专项服务和其他多种服务内容。其中常规性服务主要指物业管理中面向业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，主要是满足全体业主、使用人共同的服务需求，其内容一般都列入物业服务合同中，其目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。就普通住宅小区的物业管理而言，常规公共服务还包括房屋管理服务，物业共用设施设备管理服务，环境清洁卫生管理服务，绿化管理服务，安全管理服务等。
而针对性的专项服务则是物管企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。专项服务包含物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准。当然，业主也应明白，很多服务并不是免费的。业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方应按服务内容协商服务质量和收费标准。当前的问题是，不少小区物管进驻小区前，并未真正履行服务合同，“看大门”似乎成了某些物管人员的唯一职责。正由于管理不到位，让小区业主不满，才导致小区频繁更换“管家”，并由此带来恶性循环。
就物管企业来说，要保持企业长盛不衰，也应注重自身形象，招聘确有相应技能的工作人员，对进驻的小区做好服务，树立良好的企业形象，而不能贪图降低成本，找一些只会“看大门”的“弱兵”。因此，不管从哪个方面讲，小区物管不能只满足于“看大门”。
